Gemeente Arnhem voert een sinds de vaststelling van de Nota Grondbeleid 2023 een situationeel grondbeleid met de mogelijkheid om actief grondbeleid toe te passen waar dat nodig is om maatschappelijke ambities en beleidsdoelstellingen te behalen. Actief grondbeleid kan toegepast worden wanneer gemeentelijke sturing, grondpositie en risicodragende ontwikkeling nodig zijn om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. Bij faciliterend grondbeleid ligt het initiatief en het ontwikkelrisico primair bij marktpartijen. De gemeente gebruikt dan haar publiekrechtelijke en privaatrechtelijke instrumentarium om de gewenste ontwikkeling te begeleiden en publieke belangen te borgen. Per gebiedsontwikkeling wordt bepaald welke vorm van gemeentelijke grondbeleid het meest effectief is om de gewenste publieke doelen te realiseren.
Bij de keuze voor de inzet van een bepaald grondbeleid worden onder meer de volgende aspecten betrokken:
- De gewenste ruimtelijke ontwikkeling
- De mate waarin publieke belangen moeten worden geborgd
- De grondpositie van de gemeente
- De mogelijkheden voor kostenverhaal
- De financiële haalbaarheid
- De risico's voor de gemeentelijke begroting
- De mogelijkheden voor samenwerking met marktpartijen en andere publieke partijen
De gemeente streeft daarbij naar een doelmatige inzet van publieke middelen. Een actieve grondpositie wordt alleen ingenomen wanneer dit vanuit ruimtelijk, maatschappelijk of financieel perspectief meerwaarde heeft.
Daarnaast heeft de gemeente grote ambities in overeenstemming met de woondeal.
(1) De woningbouw moet versnellen. Hiermee worden kosten naar voren gehaald.
(2) In overeenstemming met de Woonvisie sturen we momenteel op een aandeel van 66% betaalbare woningen binnen de woningbouwprogrammering. De vraag naar betaalbare woningen in Arnhem is echter groter dan dit aandeel. Om beter aan deze behoefte tegemoet te komen en ervoor te zorgen dat woningen ook in de toekomst betaalbaar blijven voor Arnhemmers, verhogen we het aandeel betaalbare woningen bij nieuwe woningbouwontwikkelingen naar 70%. Onder betaalbare woningen verstaan we woningen met een verkoopprijs tot € 420.000 v.o.n. (prijspeil 2026, jaarlijks indexeren). Dit percentage wordt voortaan als uitgangspunt gehanteerd bij de voorbereiding van nieuwe plannen. Voor Rijnpark, onze grootste gebiedsontwikkeling, zijn de ambities voor fase 1 al financieel uitgewerkt. Voor fase 2 moet deze financiële uitwerking nog plaatsvinden. Ook voor deze fase streven we naar een aandeel van 70% betaalbare woningen. Tegelijkertijd zijn we voor fase 2 al geruime tijd in gesprek met het Rijk over de risico's en de benodigde financiële middelen voor de ontwikkeling van het gebied. Daarom moet nog worden onderzocht of en op welke wijze deze ambitie financieel en ruimtelijk haalbaar kan worden gerealiseerd.
(3) Er wordt extra aandacht besteed aan het vormgeven van circulaire leefomgevingen, natuurinclusief en klimaat adaptief bouwen met behoud van groene ruimten.
(4) Er is grootschalige samenhang nodig in de aanpak van sociaal-fysieke stadsvernieuwing.
(5) De opgave is om binnenstedelijk te bouwen.
(6) Er wordt rekening gehouden worden met specifieke, kwetsbare doelgroepen.
De ambities zoals hierboven beschreven leiden er in veel grondexploitaties in voorbereiding toe dat sprake is van een aanzienlijke onrendabele top. Door de voorgestelde aanscherpingen zal deze verder toenemen. Hierdoor ontstaat het risico dat marktpartijen onvoldoende in staat zijn om de gestelde maatschappelijke en ruimtelijke doelstellingen zelfstandig te realiseren.
Publieke financiering is daarom in veel gevallen noodzakelijk. Het Rijk stelt hiervoor in toenemende mate middelen beschikbaar, met name gericht op het versnellen van de woningbouwopgave. Deze middelen worden echter veelal verstrekt op basis van cofinanciering, waardoor ook een substantiële gemeentelijke bijdrage is vereist. Dit vraagt niet alleen om de inzet van eigen financiële middelen, maar ook om een actieve en innovatieve rol van de gemeente in de ontwikkeling en realisatie van projecten.
Om de woningbouwopgave en de bredere gebiedsontwikkelingsambities te kunnen realiseren, zal de gemeente vaker als risicodragende partner moeten optreden. Dit past bij de keuze voor een actiever grondbeleid, waarbij de gemeente meer regie neemt op de ontwikkeling van locaties en de realisatie van maatschappelijke doelen. Het Stadsontwikkelfonds vervult daarbij een belangrijke functie als financieel instrument om investeringen mogelijk te maken en de uitvoering van woningbouw- en gebiedsontwikkelingsprojecten te ondersteunen.
Er wordt een programma kostenverhaal en financiële bijdragen uitgewerkt. De gemeente is verplicht om kosten die samenhangen met gebiedsontwikkelingen, voor zover deze toerekenbaar zijn aan een ontwikkeling, te verhalen op initiatiefnemers. Het programma kostenverhaal biedt hiervoor een beleidsmatig kader en maakt inzichtelijk welke kosten kunnen worden verhaald en op welke wijze initiatiefnemers financieel bijdragen aan gemeentelijke investeringen ten behoeve van de fysieke leefomgeving in Arnhem. Hiermee wordt bijgedragen aan een transparante, consistente en juridisch houdbare uitvoering van het kostenverhaal onder de Omgevingswet. Zodra het programma kostenverhaal is vastgesteld, worden de gevolgen voor woningbouwontwikkelingen, gebiedsontwikkeling en de gemeentelijke financiële positie inzichtelijk gemaakt.